Vo.1 No.40

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　　　　　　Weekly News for the all that have interest in real estate
　　　　　　　電子メールによる週刊不動産コンサルティングニュース
===1999.03.18 Vol.1 No.40===================================================

　

THIS WEEK'S CONTENTS.
■ 「数字で予測する来年の日本」コンテストの一部発表
■ 登記詐欺事件の顛末　全２題＜その２＞
■ ウェッブトピックス（3/11～3/18）
　　・住宅投資の行方「 ASAHI BUSINESS PLAZA 1999年3月号」
　　・東京地区百貨店の平成11年2月の売上高は前年同月比－3.4％
　　・常磐新線の工事進捗状況

　

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■ 「数字で予測する来年の日本」コンテストの一部発表

　

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●予測部門に対する実際の数値。

　　①1月1日公示地価の全国全用途地平均変動率は、
　　　来週には発表されるものと、期待します。

　　②1999年3月16日の日経平均株価は終値は、
　　　16,072.82円でした。

　　③円の対ドル換算レートの東京市場3月16日の終値は、
　　　1$＝117.84円でした。

　　④1999年3月16日の長期プライムレートは、
　　　2.3％でした。

【部門賞発表】
　　②1999年3月16日の日経平均株価は終値は、
　　　15,950.00円の内山俊夫様

　　③円の対ドル換算レートの東京市場3月16日の終値は、
　　　118.00円の内山俊夫様

　　④1999年3月16日の長期プライムレートは、
　　　2.3％の古家雅博様

　④は古家さんのズバリ的中でした。②と③の最近似値は内山さんの独占です。しかし総合部門では147.74と、現在第3位です。現在1位の松本さんは121.13、2位の土屋さんは147.74、続く4位は155.24、という事で公示地価の変動率如何では総合部門でのトップは誰になるのか未だ混沌としています。

　さて、後一つ残った来週の公示地価の発表をお楽しみに。

[Professional Eyes]

　

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■ 登記詐欺事件の顛末　全２題＜その２＞

　

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＜その２　本人確認義務違反の事案＞
千葉地裁平成7年（ワ）第2453号（判例時報1658号）

　【主文】１．被告ら（司法書士・保証書の保証人2名）は原告に対し連帯して金2174万円を支払え。

　本件は、いわゆる地面師が土地所有者の替え玉を使って、被告Ｂ、Ｃが保証した保証書、並びに偽造された印鑑で改印手続きされて得た印鑑証明書をもって抵当権を設定し、原告から5640万円を騙取した事案である。

　司法書士の被告Ａには本人確認の義務違反による損害賠償責任を、また保証人Ｂ、Ｃには不法行為による損害賠償責任が判断された。しかし、借主と会うこともなく、担保の土地だけを信用して、代理人と称する借主の自称甥に5,640万円を渡した金融業者である原告の過失は重大であると、過失割合を65％と認め、損害額の35％にあたる2174万円を連帯して支払うこととなった。

　【この事案のポイント】
１．本人確認について。
　司法書士は、登記済権利証がなくなっている訳ではないことを知っていた。また、持参された保証書に登記義務者の氏名の記載がないにもかかわらず、司法書士にとっては面識のない保証人の署名捺印があった等々の、不審を抱いて当然な事実があった場合、本人の氏名や年齢の確認、印鑑の印影と印鑑証明書の印影が同じであるという確認だけでは、本人確認として不十分であるとされた。

　『本人確認として運転免許証やパスポート等の写真入の証明書、そうしたものがない時は健康保険証を求める等をすべきだった』と、本人確認を怠った司法書士に損害賠償の義務があるとした。

２．保証書の作成について。
　保証書は紛失等でないのではなく、「ばあさん」がうるさいので持ち出せないという事情を知りながら、今まで面識のない人の保証書の保証人になってしまった不動産業者である保証人は、老人の土地の売却話に、その老人が真の所有者かどうかの確認することを止めてしまったようだ。

３．借主を見ずに貸したことについて。
　原告の金融業者は、結局本人に会うこともなく、合計で6000万からのお金を融資した。「担保は担保でしかない」は金融業の鉄則だと思うのだが、会わずに貸してしまったのは落ち度以上のものがあるだろう。原告の金融業者の前に、この融資話を断った金融業者がいる。本人確認ができないというのが理由だが、金融業者としては当然の姿勢であろう。

　【印鑑証明書を鵜呑みにしない・・・という教訓】
　金貸しである原告は、金を借りる当の人間よりも前に担保物件を信じてしまった。保証人の不動産業者は、76歳という高齢な地面師の『いずれは売却する話になる。その際は売買の仲介をお願いするから』ということばで、保証人になってしまった。
　そして司法書士は、世の中に不動産詐欺師がいたとしても、自分のところには決して近寄ってこないという、確信のようなものでも持っていたようだ。
　登記詐欺事件は、不動産の引渡しを伴わない金銭消費貸借＋抵当権の設定というパターンが多い。そして毎度のことではあるが、不正申請による印鑑証明書の発行が不動産詐欺のベースとなっている。

　この詐欺事件の場合も、抵当権設定登記のされたことを確認してから金銭の授受をしたとしても、被害を避けることはできなかった。

　この事案の判決は、控訴されることなく確定した。

[Professional Eyes]

　

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■ ウェッブトピックス（3/11～3/18）

　

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●　あさひ銀行の「ASAHI BUSINESS PLAZA 1999年3月号」に、「住宅投資の行方～住宅減税拡充の効果と今後の課題～」と題して、住宅減税が住宅着工に与える影響について考察しています。『住宅減税の拡充によって、ある程度の住宅投資促進効果が見込まれますが、これによって直ちに低迷が続く住宅着工が本格的な回復に転じるとはいえません。なぜなら住宅着工は税制面の影響だけでなく、個人の所得動向や住宅取得意欲、あるいは金利や地価動向、さらには住宅ストックや人口動向など、様々な要因の影響を受けるからです』と、所得動向以下に書かれている要素がマイナスに働いて、必ずしも減税効果がストレートに出ないという結論ですが、いかがでしょうか。
http://www.asahibank.co.jp/corporation/businessplaza/199903/plaza990301.html

●　日本百貨店協会から平成11年2月の東京地区百貨店の売上高が発表されました。
　２月は、前半の最終処分クリアランスセールや後半は春物が気候要因等から比較的動きをみせる等店頭を中心として健闘をみせたようですが、全体としては厳しい景気状況が続くなかで、特に法人大口需要が引き続き苦戦したこと等から、再前年同月比の売上高は－3.4％となっています。
http://www.depart.or.jp/kyokai/ut1102_1.htm

●　首都圏新都市鉄道は、常磐新線の工事進捗状況を一目で分かるようにしたページを開設しています。沿線に住んでいる方はともかく、地域的に直接関係のない方でも工事の様子が見えて、その進捗状況に関心を持ってしまうページです。
　この工事過程を報告していくというスタイルは、例えばマンション等の建築にあてはめると、モデルルームの建築過程であるとか、建築現場の幾つかのポイントにカメラを据え付け、24時間工事の様子を流すという使い方や、購入希望予定の方にIDとパスワードを与えて、建築過程の今を web で定期的にレポートする等々に、とても強い「興味」を感じます。
http://www.mir.co.jp/

[Professional Eyes]

　

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■ 次週予定の CONTENTS

　

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　次週予定の CONTENTS 並びに編集部からのお知らせです。
■ 日本の登記・認証インフラ＜その３＞|
■ ウェッブトピックス（3/19～3/25）

・来週の火曜日（3/16）にご注目を。昨年末募集した「数字で予測する来年の日本」コンテストの②から④までの四つの数値が決まります。④の長プラについては、昨日（3/10）0.3％下げて2.3％になりましたので、この数値で確定・・・とすると、ズバリ賞の方がいらっしゃいます。
　コンテスト要領については以下のURLをご覧ください。
http://210.163.83.3:591/981217/

［Honda Takashi / The chief editor］

　

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=======================◆ Pro Θ⊥Θ Eye ◆=============================

　

■発行人：阿部比良夫 ■編集長：本田貴士
■編集：長谷川守信、富田正義、新坂薫、北條隆司
■発行：不動産コンサルタント会議〒1100003　東京都台東区根岸2-5-8
●関連メーリングリスト　　： http://www.consultant.gr.jp/ml.html
●記事に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp
●広告に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp
Professional Eyes に掲載された記事の著作権は不動産コンサルタント会議が
所有し、いかなる形式であれ許可なく転載することを禁じます。

　

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	THIS WEEK'S CONTENTS. ■ 「数字で予測する来年の日本」コンテストの一部発表 ■ 登記詐欺事件の顛末　全２題＜その２＞ ■ ウェッブトピックス（3/11～3/18）　　・住宅投資の行方「 ASAHI BUSINESS PLAZA 1999年3月号」　　・東京地区百貨店の平成11年2月の売上高は前年同月比－3.4％　　・常磐新線の工事進捗状況
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	■ 「数字で予測する来年の日本」コンテストの一部発表
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	●予測部門に対する実際の数値。　　①1月1日公示地価の全国全用途地平均変動率は、　　　来週には発表されるものと、期待します。　　②1999年3月16日の日経平均株価は終値は、　　　16,072.82円でした。　　③円の対ドル換算レートの東京市場3月16日の終値は、　　　1$＝117.84円でした。　　④1999年3月16日の長期プライムレートは、　　　2.3％でした。【部門賞発表】　　②1999年3月16日の日経平均株価は終値は、　　　15,950.00円の内山俊夫様　　③円の対ドル換算レートの東京市場3月16日の終値は、　　　118.00円の内山俊夫様　　④1999年3月16日の長期プライムレートは、　　　2.3％の古家雅博様　④は古家さんのズバリ的中でした。②と③の最近似値は内山さんの独占です。しかし総合部門では147.74と、現在第3位です。現在1位の松本さんは121.13、2位の土屋さんは147.74、続く4位は155.24、という事で公示地価の変動率如何では総合部門でのトップは誰になるのか未だ混沌としています。　さて、後一つ残った来週の公示地価の発表をお楽しみに。 [Professional Eyes]
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	■ 登記詐欺事件の顛末　全２題＜その２＞
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	＜その２　本人確認義務違反の事案＞千葉地裁平成7年（ワ）第2453号（判例時報1658号）　【主文】１．被告ら（司法書士・保証書の保証人2名）は原告に対し連帯して金2174万円を支払え。　本件は、いわゆる地面師が土地所有者の替え玉を使って、被告Ｂ、Ｃが保証した保証書、並びに偽造された印鑑で改印手続きされて得た印鑑証明書をもって抵当権を設定し、原告から5640万円を騙取した事案である。　司法書士の被告Ａには本人確認の義務違反による損害賠償責任を、また保証人Ｂ、Ｃには不法行為による損害賠償責任が判断された。しかし、借主と会うこともなく、担保の土地だけを信用して、代理人と称する借主の自称甥に5,640万円を渡した金融業者である原告の過失は重大であると、過失割合を65％と認め、損害額の35％にあたる2174万円を連帯して支払うこととなった。　【この事案のポイント】１．本人確認について。　司法書士は、登記済権利証がなくなっている訳ではないことを知っていた。また、持参された保証書に登記義務者の氏名の記載がないにもかかわらず、司法書士にとっては面識のない保証人の署名捺印があった等々の、不審を抱いて当然な事実があった場合、本人の氏名や年齢の確認、印鑑の印影と印鑑証明書の印影が同じであるという確認だけでは、本人確認として不十分であるとされた。　『本人確認として運転免許証やパスポート等の写真入の証明書、そうしたものがない時は健康保険証を求める等をすべきだった』と、本人確認を怠った司法書士に損害賠償の義務があるとした。２．保証書の作成について。　保証書は紛失等でないのではなく、「ばあさん」がうるさいので持ち出せないという事情を知りながら、今まで面識のない人の保証書の保証人になってしまった不動産業者である保証人は、老人の土地の売却話に、その老人が真の所有者かどうかの確認することを止めてしまったようだ。３．借主を見ずに貸したことについて。　原告の金融業者は、結局本人に会うこともなく、合計で6000万からのお金を融資した。「担保は担保でしかない」は金融業の鉄則だと思うのだが、会わずに貸してしまったのは落ち度以上のものがあるだろう。原告の金融業者の前に、この融資話を断った金融業者がいる。本人確認ができないというのが理由だが、金融業者としては当然の姿勢であろう。　【印鑑証明書を鵜呑みにしない・・・という教訓】　金貸しである原告は、金を借りる当の人間よりも前に担保物件を信じてしまった。保証人の不動産業者は、76歳という高齢な地面師の『いずれは売却する話になる。その際は売買の仲介をお願いするから』ということばで、保証人になってしまった。　そして司法書士は、世の中に不動産詐欺師がいたとしても、自分のところには決して近寄ってこないという、確信のようなものでも持っていたようだ。　登記詐欺事件は、不動産の引渡しを伴わない金銭消費貸借＋抵当権の設定というパターンが多い。そして毎度のことではあるが、不正申請による印鑑証明書の発行が不動産詐欺のベースとなっている。　この詐欺事件の場合も、抵当権設定登記のされたことを確認してから金銭の授受をしたとしても、被害を避けることはできなかった。　この事案の判決は、控訴されることなく確定した。 [Professional Eyes]
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	●　あさひ銀行の「ASAHI BUSINESS PLAZA 1999年3月号」に、「住宅投資の行方～住宅減税拡充の効果と今後の課題～」と題して、住宅減税が住宅着工に与える影響について考察しています。『住宅減税の拡充によって、ある程度の住宅投資促進効果が見込まれますが、これによって直ちに低迷が続く住宅着工が本格的な回復に転じるとはいえません。なぜなら住宅着工は税制面の影響だけでなく、個人の所得動向や住宅取得意欲、あるいは金利や地価動向、さらには住宅ストックや人口動向など、様々な要因の影響を受けるからです』と、所得動向以下に書かれている要素がマイナスに働いて、必ずしも減税効果がストレートに出ないという結論ですが、いかがでしょうか。 http://www.asahibank.co.jp/corporation/businessplaza/199903/plaza990301.html ●　日本百貨店協会から平成11年2月の東京地区百貨店の売上高が発表されました。　２月は、前半の最終処分クリアランスセールや後半は春物が気候要因等から比較的動きをみせる等店頭を中心として健闘をみせたようですが、全体としては厳しい景気状況が続くなかで、特に法人大口需要が引き続き苦戦したこと等から、再前年同月比の売上高は－3.4％となっています。 http://www.depart.or.jp/kyokai/ut1102_1.htm ●　首都圏新都市鉄道は、常磐新線の工事進捗状況を一目で分かるようにしたページを開設しています。沿線に住んでいる方はともかく、地域的に直接関係のない方でも工事の様子が見えて、その進捗状況に関心を持ってしまうページです。　この工事過程を報告していくというスタイルは、例えばマンション等の建築にあてはめると、モデルルームの建築過程であるとか、建築現場の幾つかのポイントにカメラを据え付け、24時間工事の様子を流すという使い方や、購入希望予定の方にIDとパスワードを与えて、建築過程の今を web で定期的にレポートする等々に、とても強い「興味」を感じます。 http://www.mir.co.jp/ [Professional Eyes]
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	■発行人：阿部比良夫 ■編集長：本田貴士 ■編集：長谷川守信、富田正義、新坂薫、北條隆司 ■発行：不動産コンサルタント会議〒1100003　東京都台東区根岸2-5-8 ●関連メーリングリスト　　： http://www.consultant.gr.jp/ml.html ●記事に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp ●広告に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp Professional Eyes に掲載された記事の著作権は不動産コンサルタント会議が所有し、いかなる形式であれ許可なく転載することを禁じます。
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