======================================= Professional Eyes Θ⊥Θ ======== 　　　　Weekly News for the all that have interest in real estate. 　　　　 電子メールによる週刊不動産コンサルティングニュース ===1998.10.22 Vol.1 No.19================================================ THIS WEEK'S CONTENTS. ■ 不動産競売と不良債権問題の間で、第三の手法「滌除」とは。（その６） ■ 誌上 Ｑ＆Ａ　　就職浪人の息子、私の扶養家族にできるでしょうか？ ---------------------------------------------------------------------- ■ 不動産競売と不良債権問題の間で、第三の手法「滌除」とは。（その６） ---------------------------------------------------------------------- 【飯田さんの元に抵当権実行の通知が届く】 　東京信用銀行の対応は、教科書に書かれたようにすばやかった。相互銀行時代の東京信用銀行は、自己競落する幾つかの相銀、信金、信組の内の一行だったが、第二地銀になってからはあまり派手に動くことはなく、飯田さんにとって忘れていた存在だった。 　しかし今回の対応の速さに、東京信用銀行が自己競落していた銀行であったことを思い出し、先行きに一抹の不安を感じた。 　東京信用銀行から、平成１０年７月２０日に速達の内容証明郵便（配達証明付き）で届いた抵当権実行の通知は以下のような内容であった。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 　　　　抵当権実行通知書 　通知人は、平成２年３月１１日債務者株式 会社山田商会との銀行取引約定に基づき、山 田一郎所有の後記物件目録記載の不動産に極 度額２億円の根抵当権設定登記をしました。 しかしながら債務者は返済期日を経過しても 後記残金について弁済をしないので、下記不 動産につき根抵当権実行による不動産競売の 申立を行う予定でおります。 　 　ところで貴殿は、同不動産につき平成１０ 年３月２０日売買による所有権移転の登記が ありますので、民法第３８１条によりこの旨 通知いたします。 　 　　　　債権目録 １　残元本金１８０，０００，０００円 ２　利息　金１，５００，０００円 　ただし、平成１０年４月１日から平成１０ 年５月３１日まで１８０，０００，０００円 に対する年５％の割合による未払い利息 　上記のほか残元本に対する平成１０年６月 １日から完済まで年１４％の割合による遅延 損害金 　 　　　　物件目録 １　東京都文京区白山五丁目１００番１ 　　宅地１２８．２９平方メートル ２　同所同番地の１　家屋番号　１００番１ 　　木造瓦葺２階建居宅 　　床面積　１階　６３．５１平方メートル 　　　　　　２階　３６．４５平方メートル 　　平成１０年７月２０日 　 東京都豊島区池袋１丁目１番１号 　　通知人　　株式会社　東京信用銀行本店 　　　　　　　　本店長　遠山三郎 　 　　　　東京都世田谷区桜丘３丁目２番１号 　　被通知人　飯田次郎 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 　 【飯田さん滌除通知を出す】 　飯田さんの、抵当権を滌除する権利は民法３８２条第２項により、通知を受取った平成１０年７月２０日より一ヶ月以内となった。滌除を望む所の飯田さんは早速滌除通知を出すことにし、その滌除金額について幾らにしようか悩む日が続いた。 　山田さんから買う頃は5000万円位としていたが、半年もしないのに土地の価格は低下しているという情報が目についてしょうがない。年内に処分できたとしても、一割は評価が下がっているのではないか。債権者である銀行にとっては、２年近く先の競売価格なのだから、もっと下がっていると判断するだろう。利益を確保しすぎると、増加競売されてしまい所有権移転のために支払った費用はすべて無駄になってしまう。増加競売で落札できても、山田さんに支払った500万円は、戻ってこない。 　この辺りの加減が極めてセンシィティブなところだ。 　やはりここは強気に、4500万円としようと決め、以下の文面で滌除通知を書いた。 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 　　　　抵当権滌除通知書 　通知人は、平成１０年３月２０日東京都文 京区白山５丁目２番３号所在の山田一郎から 後記物件目録記載の不動産の所有権を買い受 け、その所有権移転登記をいたしました。 　被通知人東京信用銀行は、平成２年３月１ １日東京法務局文京出張所受付第１２３号を もって極度額２億円の根抵当権設定登記をさ れています。 　被通知人東京信用銀行は、平成１０年７月 ２０日付で抵当権を実行する旨の通知をして きました。 　そこで、通知人は抵当権の滌除をしたく、 被通知人等が本状到達の日から１ヶ月以内に 増価競売をしないときは滌除金を弁済又は供 託します。 　 　　　　物件目録 １　東京都文京区白山五丁目１００番１ 　　　宅地１２８．２９平方メートル 　　　この物件の滌除金１３００万円 ２　同所同番地の１　家屋番号　１００番１ 　　木造瓦葺２階建居宅 　　床面積　１階　６３．５１平方メートル 　　　　　　２階　３６．４５平方メートル 　　　この物件の滌除金３２００万円 　　平成１０年８月１日 　 東京都世田谷区桜丘３丁目２番１号 　　通知人　飯田次郎 　 　　　　　東京都豊島区池袋１丁目１番１号 　　被通知人　株式会社　東京信用銀行本店 　　　　　　　　本店長　遠山三郎 −−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−− 　飯田さんは、滌除通知を出す時は東京高等裁判所内郵便局からと決めている。 　裁判所の地下にあり、隣には弁護士会館があり、郵便局員が受付になれているからという訳ではない。単に縁起を担いでいるだけとも言えるが、証明郵便局名に裁判所という名前が入っているのに、貼る切手は同じだからだ。ブランド物をノーブランドと同じ金額で買った時の、得したという印象と、この郵便局からだと真剣勝負をするぞという意気込みを伝えることができる気がするからだ。近所の千歳郵便局では、やるぞという力がどうしても入らないのである。 　速達、配達証明付き、1320円を支払った内容証明郵便に「東京高等裁判所内郵便局」の判が押された。 　さて次週は、東京信用銀行は増加競売をするのか、それとも滌除を受けいれることになるのか、乞うご期待。 [本田貴士・(不動産コンサルタント)] ---------------------------------------------------------------------- ■ 誌上 Ｑ＆Ａ　　就職浪人の息子、私の扶養家族にできるでしょうか？ ---------------------------------------------------------------------- 　【a question】 　私には今春大学を卒業した息子がいますが、折りからの不況で就職もままならず無職の状態です。本人曰く何やらの資格試験を目指しているとの事で実家にも帰らず、学生時代からのアパートに住み続けています。従って、生活費やアパート代、果ては専門学校の学費まで未だに私が負担しております。何かとても難しい試験とかでアルバイトさえせずに勉強ばかりしているようですが、二十歳をとうに過ぎており、学生でもなく、一緒に暮らしてもいない息子を税金上の扶養家族としておけるものなのでしょうか。 　　　　　　　　　　　　　◆　　　　　　　◆ 　【an answer】 　息子さんが早く合格されるといいですね。 　ご質問の件ですが、結論から申し上げると大丈夫です。税務上の扶養親族とはあなたの配偶者以外の親族であり、生計を一にしており、年間の合計所得金額が３８万円以下の人を言います。ご質問の場合、あなたの息子さんであり、アルバイトすらしていない（＝無収入）ということで２つの要件は満たしています。では「生計を一にしている」か否かの問題ですが、あなたのように生活費等すべての支出をあなたが負担している場合はこれに該当します。更に息子さんが２３歳未満、平成１０年度の申告で言うと生年月日が昭和５１年１月２日以降であれば、「特定扶養親族」としての控除（５３万円）を受けられます。 　因みに、配偶者については「配偶者控除」や「配偶者特別控除」などの別規定があるため「税金上」の扶養親族とは区別して取扱われています。 ［宮部岳人・（税理士）] ---------------------------------------------------------------------- ■ 次週予定の CONTENTS ---------------------------------------------------------------------- 　次週予定の CONTENTS 並びに編集部からのお知らせです。 ■ 不動産競売と不良債権問題の間で、第三の手法「滌除」とは。（その７） ■ 誌上 Ｑ＆Ａ　　 　編集部では、読者の皆様からのご意見ご要望、また不動産に関する質問ご相談を常時受け付けております。皆様からのE-mailお待ちしています。 ◆ Professional Eyes はMag2のサーバーをお借りして配信しています。配信不要の方やメールアドレスの変更は、お手数ですが下記サイトで処理を行ってください。 http://www.consultant.gr.jp/proeyes.html [Honda Takashi / The chief editor] ---------------------------------------------------------------------- =======================◆ Pro Θ⊥Θ Eye ◆=========================== ■発行人：阿部比良夫 ■編集長：本田貴士 ■編集：富田正義、関口一郎、宮部岳人、 ■発行：不動産コンサルタント会議 〒1100003　東京都台東区根岸2-5-8 ●関連メーリングリスト　　： http://www.consultant.gr.jp/ml.html ●記事に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp ●広告に関するお問い合わせ： mailto:proeyes@consultant.gr.jp Professional Eyes に掲載された記事の著作権は不動産コンサルタント会議が 所有し、いかなる形式であれ許可なく転載することを禁じます。 ======================================================================

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